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關于《國家稅務總局青島市稅務局關于發布<國家稅務總局青島市稅務局房地產開發項目土地增值稅清算管理辦法>的公告》的解讀
發布時間: 2022-11-28 來源: 青島市稅務局
《國家稅務總局青島市稅務局關于公布繼續執行的稅收規范性文件目錄的公告》（國家稅務總局青島市稅務局公告2018年第1號）中的《青島市地方稅務局關于貫徹落實<山東省地方稅務局土地增值稅“三控一促”管理辦法>若干問題的公告》（青島市地方稅務局公告2018年第4號，以下簡稱“2018年第4號公告”）于2022年9月20日到期，為規范房地產開發項目土地增值稅清算管理，提高土地增值稅清算政策的確定性，國家稅務總局青島市稅務局制定了《國家稅務總局青島市稅務局房地產開發項目土地增值稅清算管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）�，F解讀如下：
一、《管理辦法》的主要內容有哪些？
根據財政部和國家稅務總局有關土地增值稅的政策規定，《管理辦法》包括土地增值稅清算條件、清算受理和審核、清算收入、扣除項目、后續管理、中介機構管理等內容，對清算單位分期、地下車庫（位）成本分攤、可直接計入受益對象的成本等問題進行了明確。
二、清算單位和清算單位分期是如何規定的？
2018年第4號公告規定，清算單位原則上以政府規劃部門頒發的《建設用地規劃許可證》確認的項目來確定，對于不屬于“同期規劃、同期施工、同期交付”的房地產項目，應分期進行清算。由于房地產項目開發形式多樣，以上標準在實踐中有時會出現執行困難的問題。
為解決以上問題，《管理辦法》第六條規定，土地增值稅清算單位原則上以政府規劃部門頒發的《建設用地規劃許可證》確認的項目來確定；對于多個《建設用地規劃許可證》合并編制《建設工程規劃許可證》的，房地產開發企業可按《建設工程規劃許可證》確認的建設項目確定清算單位。
按照上述原則確定的清算單位自取得的第一個《建筑工程施工許可證》之日起超過5年未全部竣工的，原則上應按照已竣工驗收建筑工程確定清算單位進行清算。
舉例說明：某房地產開發項目立項后，2017年6月1日取得一個《建設用地規劃許可證》，分三期開發，2017年8月1日取得第一個《建筑工程施工許可證》。2022年7月30日，一、二期已竣工，第三期處于施工階段，應按照該《建設用地規劃許可證》確認的項目一、二期作為一個清算單位進行清算。
三、竣工和竣工驗收如何確定？
《管理辦法》第六條和第九條所稱竣工和竣工驗收，是指除土地開發外，其開發產品符合下列條件之一：
(一)開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案;
(二)開發產品已開始投入使用(包括交付購買方);
(三)開發產品已取得初始產權證明。
四、總建筑面積和可售建筑面積如何確定？
《管理辦法》第二十三條、二十七條的總建筑面積是指地上建筑面積與地下建筑面積之和。建筑面積以政府規劃部門的批復文件為準，對于項目最終測繪面積與政府規劃部門批復文件不相符的，經規劃等政府部門確認后，以測繪面積為準。
《管理辦法》第九條、第二十三條、第二十九所稱的可售建筑面積是指納入清算范圍的建筑面積。
可售建筑面積=總建筑面積-產權屬于全體業主的公共配套設施建筑面積-已移交的公共配套設施建筑面積-地下人防工程建筑面積
五、提供的清算資料有哪些變化？
為優化營商環境，減輕納稅人負擔，《管理辦法》第十一條將清算土地增值稅時提供的紙質資料由原規定的23項減少為10項，減少紙質資料改為提供電子資料，紙質資料留存備查。
六、轉讓地下車庫（位），如何劃分清算類型？
《管理辦法》第七條、第二十三條明確了轉讓無產權的地下車庫（位）按照其他類型房地產核算增值額�！豆芾磙k法》第十六條明確了房地產開發企業處置利用地下人防工程建造的車庫（位）等設施取得的收入，不計入土地增值稅收入。
七、房地產開發企業用建造的房地產安置回遷戶的，安置用房如何確認收入？
《管理辦法》第十七條規定，房地產開發企業用建造的房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理。由于拆遷安置形式多樣，對按照第十七條第（一）款和第（二）款方法確定視同銷售價格有困難的，可參照該項目按貨幣補償方式計算的補償價款加上向被拆遷人實際收取的價款計算收入。
八、對建設用地邊界線外支出如何扣除？
為規范建設用地邊界線外支出扣除問題，《管理辦法》第二十二條規定，房地產開發企業為取得國有土地使用權，按照縣（市、區） 級以上政府部門要求，在項目建設用地邊界線外建設安置房項目、公共服務設施發生的拆遷補償和工程支出，凡在土地招拍掛公告或者國有土地使用權出讓合同（協議）中明確約定的，計入取得土地使用權所支付的金額，準予扣除。
九、工程監理費是否可以扣除？
《管理辦法》第二十三條的開發間接費包括建設過程中實際發生并支付的工程監理費。
十、可直接計入受益對象的成本有哪些？
考慮到同一清算單位中，存在保障性住房、地下設施等可以單獨確定土地成本的情形，《管理辦法》第二十九條明確了以下扣除項目可直接計入受益對象：能夠提供獨立的土地出讓合同、劃撥協議；同一土地出讓合同明確不同類型房地產的土地出讓金；單獨簽訂裝修合同、單獨結算、有明確受益對象的室內裝修費用。
十一、尾盤申報單位扣除項目金額如何計算？
《管理辦法》第三十三條規定的單位扣除項目金額=扣除項目總金額（不含與轉讓房地產有關的稅金）÷可售建筑面積。
十二、在什么情況下對土地增值稅清算審核結果進行調整？
《管理辦法》第三十五條規定，符合規定情形之一的，房地產開發企業可在收到清算審核結論之日起三年內，申請調整土地增值稅清算審核結果。
《管理辦法》第三十六條規定，主管稅務機關出具清算審核結論后，如稅務機關、審計、財政等政府部門發現開發企業少計收入或多計扣除項目金額導致少繳應納稅款的，主管稅務機關應當調整原清算審核結論。
十三、哪些房地產開發項目可以適用原清算規定進行土地增值稅清算？
《管理辦法》第四十二條規定，本辦法自2022年9月21日起施行。本辦法下發之日起，主管稅務機關受理清算申報資料的房地產項目，應按照本辦法執行。對本辦法下發之日前，主管稅務機關已受理清算申報資料，2022年9月21日前未出具清算審核結論的房地產開發項目，可按原清算規定執行，也可按照本辦法執行。
主管稅務機關受理清算申報資料是指主管稅務機關按規定受理土地增值稅清算申報資料，并出具清算受理通知書。
國家稅務總局青島市稅務局 2022年11月28日
