商品信息
出版社： 中國市場出版社
定價：98元/本
品牌：中國市場出版社
包裝：平裝
叢書名： 房地產企業涉稅業務實戰叢書
外文名稱：Practical Strategies of Real Estate Enterprises Ta
開本：16開
用紙：膠版紙
頁數：405
精彩書評
★★業內評論★★
南昌市誠信稅務師事務所有限公司法定代表人 漆海燕
因工作和學習的關系與作者認識多年，能有機會提前閱讀新作深感榮幸，也為作者多年深入研究房地產稅務檢查、筆耕不輟點贊！本書內容翔實，財務稅務知識點覆蓋全面，書如其名，具有極強的工具性和指導性，是房地產稅收專業人員的良師益友！
上海德勤稅務師事務所有限公司稅務合伙人 丁培勤
實踐是最好的老師，作者在豐富的實踐基礎上又進行了抽絲剝繭的梳理，用豐富翔實的案例深入淺出地歸納總結，讀來酣暢淋漓。本書解答了實務中的諸多疑問，實為理論與實踐融合的佳作！
國家稅收法律研究基地研究員
國家稅務總局稅務干部學院教授（掛教） 郭行月
對房地產開發企業的稅務稽查是稅務機關管理的一個重點，也是難點。本書非常接地氣，可作為稅務干部業務參考書，也可作為學習培訓參考用書。
國家稅務總局南京市稅務稽查局副局長 潘峰
對房地產開發企業的稅務處理，現行的稅收政策很多，涉及的稅種有十多個，幾乎每個生產經營環節都會涉及稅收問題。不同稅種立法目的不同，容易導致不同崗位人員在掌握、理解和執行政策時不盡一致，出現概念模糊、處理不當等問題，引發稅收風險。本書從稅務稽查的角度，梳理了房地產開發環節涉及的稅收相關政策和檢查要點，比較系統地介紹了檢查方法、技巧，可為稅收管理和稅務稽查的一線人員提供具體指導，是一本較好的工具書。
旭輝控股（集團）有限公司稅務總監 周淼
之前就看過作者的幾本房地產稅務檢查和土地增值稅清算方面的書籍，感覺特別實用。這本《房地產開發企業稅務檢查實用攻略（第二版）》體現了作者理論與實踐高度契合的一貫風格，操作性極強，對廣大涉稅工作者的稅務工作具有很好的參考價值。
國家稅務總局南京市玄武區稅務局稅政二科科長 于婧
房地產企業的開發項目不僅涉及環節多，而且涉稅業務點也多，本書從多角度分析講解房地產企業稅務檢查，不僅適合一般的日常業務學習，更適合實際操作時參考應用，很多內容具有“即查即用”的效果，是稅務機關、財稅中介機構一線人員的常備參考書。
南京萬科企業有限公司稅務總監 王進軍
房地產企業稅收問題復雜，涉稅金額大，涉稅風險較高。本書對房地產企業稅收政策做了全面介紹和深入研究，從實戰出發，有助于合理把握涉稅實操難點，掌握解讀政策的方法和要點，對識別和控制稅收風險具有很好的指導意義。
目錄
第一章 房地產開發業務及其會計核算、涉稅基本知識
第一節 房地產開發業務基本知識
一、房地產開發相關概念
二、房地產開發主要業務活動
三、房地產開發企業項目運作方式分類
四、房地產開發的主要階段
第二節 房地產開發企業會計核算概述
一、營業收入
二、開發成本
三、營業成本
四、期間費用
五、應交稅費
六、利潤
第三節 房地產開發企業涉稅影響
一、房地產開發企業運行特點對稅收的影響
二、房地產開發涉及稅種概述
第二章 房地產開發環節涉稅資料及對應涉稅檢查要點
第一節 開發項目前期準備階段
一、項目可行性研究環節
二、購置開發用地環節
三、取得建設用地規劃許可證環節
四、項目規劃設計與報建環節
第二節 開發項目工程實施階段
一、房屋拆遷、安置環節
二、開發項目工程建設準備環節
三、施工隊伍招投標環節
四、開發項目施工建設環節
五、開發項目竣工驗收環節
第三節 房地產銷售階段
一、取得《銷(預)售許可證》環節
二、房地產銷售的前期環節
三、簽訂買賣合同環節
四、房款的收取和催收環節
五、交付驗收環節
六、利潤分配環節
第四節 物業保有階段
一、房地產開發企業將開發產品轉自用
二、房地產開發企業出租開發產品
第三章 房地產開發企業按財務核算三要素及稅種檢查要點
第一節 銷售收入的稅務檢查
一、銷售收入檢查需要歸集查閱的資料
二、銷售收入檢查涉及的主要科目
三、銷售收入檢查涉及的主要稅收政策
四、銷售收入方面的常見稅收問題及檢查要點
第二節 成本費用的稅務檢查
一、成本費用檢查需要歸集查閱的資料
二、成本費用檢查涉及的主要科目
三、成本費用檢查涉及的稅收政策
四、成本費用方面的常見稅收問題及檢查要點
第三節 房地產開發企業經營成果的稅務檢查
一、經營成果檢查需要歸集查閱的資料
二、經營成果檢查涉及的主要科目
三、經營成果檢查涉及的稅收政策
四、經營成果方面的常見稅收問題及檢查要點
第四節 土地增值稅清算涉及企業所得稅問題的處理與檢查
一、土地增值稅清算涉及的退稅政策
二、進行企業所得稅檢查時對土地增值稅清算成果的應用
第五節 其他稅種的稅務檢查
一、房產稅
二、城鎮土地使用稅
三、印花稅
四、個人所得稅
第四章 房地產開發企業特殊涉稅業務檢查處理要點
第一節 房地產合作開發的稅務處理
一、房地產合作開發的概念
二、合作建房的增值稅（營改增前為營業稅）處理
三、合作建房的企業所得稅處理
四、合作建房的土地增值稅處理
五、合作建房中特殊情況的房產稅處理
六、合作建房的稅務檢查
七、合作建房涉稅處理案例分析
第二節 代建工程的稅務處理
一、僅收取代建手續費的代建行為
二、其他類型的代建行為
三、代建工程的企業所得稅處理
四、代建工程涉稅問題檢查
第三節 視同銷售行為的稅務處理
一、視同銷售行為的營業稅規定
二、視同銷售行為的增值稅規定
三、視同銷售行為的土地增值稅規定
四、視同銷售行為的企業所得稅規定
五、無償贈送商品房的綜合稅務處理案例分析
六、視同銷售行為的稅務檢查
第四節 房地產開發企業特殊促銷業務的稅務處理
一、銷售（營銷）商品房贈送物品的處理
二、售后回租（經營性）的處理
三、售后回購的處理
第五節 地下建筑涉稅問題處理
一、土地出讓金的涉稅處理
二、地下車庫（位）的土地增值稅處理
三、地下人防設施的涉稅處理
第六節 拆遷還房問題的處理
一、拆遷還房的主要形式
二、營業稅處理
三、增值稅處理
四、土地增值稅處理
五、企業所得稅處理
六、拆遷還房涉稅審計檢查
第七節 發票檢查中發票違規行為涉及的相關處理
一、取得虛開增值稅專用發票的增值稅處理
二、取得虛開的增值稅專用發票的企業所得稅稅前扣除
第五章 房地產開發企業土地增值稅清算檢查要點
第一節 土地增值稅清算檢查風險模型
第二節 土地增值稅預征、核定征收政策及檢查
一、土地增值稅預征
二、土地增值稅核定征收
第三節 土地增值稅清算項目的確定
一、確定清算項目需要歸集的資料
二、確定清算項目涉及的政策
三、稅務檢查要點
第四節 土地增值稅清算應歸集的資料
一、土地增值稅清算需要歸集的資料
二、土地增值稅清算中產生的資料
三、分期、分項計算資料的應用
第五節 轉讓房地產收入總額的確定及檢查
一、土地增值稅清算涉及的房地產轉讓數據和資料
二、需要查看的科目
三、轉讓房地產收入涉及的政策
四、稅務審計檢查要點
第六節 取得土地使用權支付金額的檢查
一、取得土地使用權支付金額涉及的資料
二、政策規定
三、稅務審計檢查要點
第七節 房地產開發成本的清算檢查
一、房地產開發成本相關資料的歸集
二、政策規定
三、檢查方法及要點
第八節 房地產開發費用的確定和檢查
一、房地產開發費用確認應歸集的資料
二、政策規定
三、檢查方式及要點
第九節 與轉讓房地產有關的稅金的檢查
一、稅金扣除相關政策
二、其他政策規定
三、稅金統計環節涉及資料的歸集
四、檢查方式及要點
第十節 財政部規定的其他扣除項目的檢查
一、其他扣除項目涉及的資料
二、相關政策規定
三、檢查方式及要點
第十一節 特殊事項綜合處理
一、特殊事項處理介紹
二、檢查方式及要點
第十二節 其他土地增值稅問題的處理
一、舊房和建筑物清算檢查
二、清算結果和清算后問題
三、其他問題的處理
第六章 房地產開發企業綜合稅務檢查實戰技巧
第一節 查前準備
一、查前準備的重要性
二、查前信息資料的歸集及分析方向
三、查前信息資料的分析判斷
第二節 首次溝通交流
一、掌握需要了解的內容
二、通過溝通初步判斷涉稅問題
三、企業相關資料數據的歸集
四、拷貝企業電子賬套
第三節 檢查、溝通要點
一、預收性質款項的檢查
二、營業收入的檢查
三、開發成本的檢查
四、城鎮土地使用稅的檢查
五、土地合同、勘測設計合同及金融企業貸款合同印花稅的檢查
六、單純賣地行為涉稅問題的檢查
第四節 問題落實溝通及取證
一、問題落實溝通
二、取證
第七章 房地產開發企業稅務檢查典型案例
案例一 某公司少算土地面積、股東無償取得房屋及多轉開發成本
一、查前分析
二、檢查出的問題
三、檢查過程及方式
四、案例點評
案例二 某公司預收賬款掛賬、多轉預估成本、土地成本分攤不合理
一、查前準備
二、檢查出的問題
三、檢查過程及方式
四、案例點評
案例三 某房地產開發公司虛增成本
一、基本案情
二、查前準備
三、檢查過程
四、案例點評
案例四 某房地產開發公司虛構業務虛增成本
一、基本案情
二、查前準備
三、檢查過程
四、案例點評
案例五 某公司代建工程少結轉收入
一、基本案情
二、檢查方法
三、案例點評
案例六 某公司取得不征稅收入對應資產處理不當
一、檢查出的問題
二、檢查方法
三、案例點評
案例七 某公司多提“暫估款”及融資費用處理不當
一、檢查出的問題
二、檢查過程及方法
三、案例點評
案例八 某公司材料成本差異結轉及融資費用處理
一、基本案情
二、檢查過程及方式
三、案例點評
附錄 房地產開發企業涉稅文件清單
精彩書摘
第七章 房地產開發企業稅務檢查典型案例
案例三 某房地產開發公司虛增成本
一、基本案情
2×19年下半年，某地稅務機關稽查局對新凱房地產開發公司進行檢查。經過數月檢查，發現該公司存在通過關聯企業虛增成本以及出租房屋未按規定申報繳納增值稅等問題，共計查補稅款300多萬元。
二、查前準備
該公司查前主要分析疑點有兩個：一是成本、費用偏高；二是往來款余額過大。在核查企業相關信息時，發現該公司開發項目在2×17年底已經完成，留存的部分房屋用于出租。
檢查人員分析，該公司項目已經完工，不需要核查成本、費用分攤等問題，應對涉及成本費用的所有合同進行歸集，比對合同與實際發生數據，查找差異，以確定是否存在問題。同時，對沒有簽訂合同發生的成本、費用進行分析，找出疑點問題。還要核對往來款明細，確認是否有隱瞞的銷售收入。核查企業信息顯示，該公司從2×17年底開始，已陸續將自留的房屋出租，因此需要核對是否有收取的房屋租金沒有及時申報納稅。
三、檢查過程
（一）虛增成本費用問題
在檢查中，檢查人員歸集了全部的工程施工、費用合同（包括補充合同、協議等），通過比對合同數據及實際財務數據，沒有發現重大差異問題，從工程總承包合同與實際發生數明細比對中，也沒有發現重大差異問題。但是，在對一些單項合同內容、數據比對分析時，發現兩個疑點：
一是物業服務費支出問題。根據合同內容及實際支出數據，該公司開發項目中，最早完工（交付）的樓棟是在2×16年4月，期間物業費高達1386萬元。通過列表比對合同金額、服務期間等指標，發現在2×16—2×17年期間，該公司共計支付物業（含前期）費用1386萬元。其中94萬元部分，根據與A物業服務有限公司合同內容，為前期物業服務費；其中771萬元部分，根據與B物業服務有限公司合同內容，為案場物業服務費，相關服務期間涵蓋2×16—2×17年期間；其中521萬元部分仍然為支付B物業服務有限公司物業費，無相關合同。如果上述521萬元物業費存在重復列支情況，則不得稅前扣除。
為此，檢查人員將該公司支出的物業服務費與其他房地產開發公司項目進行單價比對，并調查了解物業服務費價格組成的原因，結果發現該公司支出的物業服務費單價高于正常價格單價的50%以上。同時，檢查人員還調查了物業服務公司的背景，發現B物業公司為新凱房地產開發公司的關聯企業。經過上述調查后，檢查人員與企業進行了充分的溝通并細化相關業務細節，最終確認521萬元為B物業服務公司多開具的發票。
二是綠化工程問題。根據合同內容及實際支出數據，該公司綠化工程總支出1840 萬元，其中補充合同金額750萬元。補充合同內容為前期綠化中草皮、樹木枯死后補種植物等的費用。經過與企業溝通，檢查人員了解到，部分樓棟開始交付時，先期投入綠化費用，后期綠化工程全面展開時，對前期部分枯死植物及景觀進行了補種和改造。
為了解詳細的綠化工程情況，檢查人員依照制式要求該公司提供完整的施工方具體情況，包括植物明細、進貨渠道、資金支付以及聯系人等情況。經過幾次業務（具體情況）的細化和溝通，最終確認，該綠化工程施工公司與新凱房地產開發公司有一定的關聯性，其補充合同中650萬元為虛增業務量。
（二）房屋租賃未按照納稅義務時點納稅
該公司開發的項目自留部分房屋用于出租，對于預收的房屋租金（包括押金）、車位租金，記入“其他應付款”科目。根據“其他應付款”科目統計，截至2×18年12月31日，收取房屋租金（余額）530萬元。檢查人員歸集所有租賃合同，并將租賃期間、金額、收款時間、納稅時間等列出比對。同時與企業就納稅時間等進行溝通，發現該公司是根據合同確定的收款時間申報納稅，由于該公司出租的房屋地段較好，部分承租戶提前支付房租，對于提前支付的房租，該公司沒有按照“收取款項的時間”原則繳納增值稅。530萬元預收房租應按照收取時間申報繳納增值稅、房產稅等。
四、案例點評
房地產開發公司虛增成本的問題一般比較隱蔽，檢查起來比較復雜，但是根據先摸清業務細節原則，在檢查中遇到有疑問的成本、費用支出業務問題時，首先應該理清業務細節，當然業務細節的理清需要不斷反復。根據稅收征管法等法律，稅務機關在行政執法中有充分的條款支持將涉稅業務理清，在不斷細化理清業務細節的過程中，相關問題的核查就能落實。
案例四 某房地產開發公司虛構業務虛增成本
一、基本案情
2×10年×月，某地稅務機關對新源房地產開發公司進行稅務檢查。主要涉稅疑點是成本費用過大等。檢查人員經過檢查，發現問題主要是虛增開發成本，即通過虛增咨詢管理費等業務虛增成本1200萬元。
二、查前準備
在檢查期，該公司有1個開發項目，2×06年7月份開工，2×08年下半年部分樓棟完工并銷售完畢。該項目適用簡易計稅方法。
檢查人員分析，該公司項目已經部分完工，且已經開始結轉收入和成本，如果成本、費用過大，則應重點檢查成本結轉分配以及成本發生的真實性。同時營改增后，對于新增的增值稅處理業務也需要重點核查。為此確定的檢查思路是：通過稽查軟件對企業ERP中財務系統數據進行采集，以成本核查為中心，重點檢查成本歸集、結轉的財務處理數據，對大額成本、費用支出深入核查票據、合同等細節。同時在核查增值稅基礎上，核對易錯業務問題。
三、檢查過程
在實際檢查中最重要的工作有兩項，一是歸集基礎數據；二是審核成本計算單數據。
檢查人員通過對該公司電子賬套相關科目數據和紙質資料的仔細核對，獲�。ù_認）了樓盤的銷售（預售）面積、已經完工（驗收備案）面積以及銷售窗口表等成本計算面積數據，同時歸集各項成本費用發生數，將發生數與企業的成本計算公式數據比對，對于有差異的數據，讓企業做出說明后再次核對。通過核對，從計算流程上和現有財務數據上并沒有發現問題，相關數據差異屬于正常業務調整。
在完成上述核查后，檢查人員建立了該公司成本計算公式模型，隨后對該公司大筆成本、費用支出進行了深入分析追蹤。在檢查中，檢查人員首先對超過50萬元以上支出的業務進行了排查，排查的方式是核對合同、發票（或結算單、收據）以及資金流向等項目，核查后沒有發現問題。于是檢查人員擴大范圍，對10萬元到50萬元之間的支出業務進行了排查，發現有三筆工程支出是現金，共計67萬元，收取的是稅務機關代開的增值稅普通發票。進一步核查發現，其中有一筆21萬元的支出有明晰的簽字以及支出內容，其他兩筆支出只有個人蓋章，支出內容僅為工程款。
檢查人員在掌握了基本數據和線索后，與企業財務人員進行了溝通。該公司財務人員只提供了有個人簽字的領款人的身份證，并詳細敘述了相關業務，對于其他兩筆蓋章領款的業務則表示不太清楚相關情況。
為摸清具體業務，檢查人員做了兩手工作，一是告知在稅務機關代開發票時要留下個人的信息，可以直接查詢；二是通過內部系統查詢這2張發票的申請開具人。經過很短的時間，該公司財務人員終于承認，是企業為了套取現金支付日常零星費用開具的發票，開具人是企業的一個相關員工。
四、案例點評
在稅務檢查中，對現金支出的檢查一直是重點。很多企業成本核算非常規范，一般大額支出不會發生問題，但是一些公司為回避某些“隱秘敏感”支出，往往采取一些套取現金的方式來處理，本案中，納稅人采取虛增業務的方式套取現金，檢查人員通過檢查方式、業務的不斷細化，理清業務細節，最終水落石出。
前言/序言
修訂說明
《房地產開發企業稅務檢查實用攻略》問世已近2年，在這期間，廣大讀者給予了極大的支持。這本書出版的時間不長，但根據形勢的變化仍然需要修訂再版。
一、修訂再版的原因
《房地產開發企業稅務檢查實用攻略》屬于實操性書籍，目的是為大家提供一個涉稅檢查業務的參考或提示。從實操角度，本書修訂主要有以下三方面原因：
一是稅收政策的更新�！斗康禺a開發企業稅務檢查實用攻略》出版以后，我國個人所得稅、增值稅等稅改新政密集發布，我們根據這一時期發布的重要政策對書中涉及的相關內容進行了修訂。
二是相關內容的提升�！斗康禺a開發企業稅務檢查實用攻略》出版以來，很多讀者在使用過程中提供了寶貴的經驗，特別是一些實戰經驗的分享，我們將這些內容加入書中，更新強化了檢查內容。
三是錯漏修訂。由于編寫人員理論、業務水平有限，書中難免有錯漏和不足之處，因此借此再版機會修訂了一些遺漏和錯誤。
二、修訂再版的編寫情況
由于稅務檢查需要往前追溯一定的時期，因此，我們在修訂時，仍然延續第一版的方式，即以增值稅為主，對涉及重要的營業稅內容的，同時敘述。
需要再次強調的是，本書不是講解常規稅務檢查知識和一般檢查技巧的書，也不以政策解釋為主，而是針對房地產開發企業涉稅業務特點，在總結一線優秀稅務檢查人員和審計人員實踐經驗的基礎上，從不同角度和層次，講述如何對房地產開發企業進行稅務檢查。因此，第二版適當淡化了對稅收政策的解釋，突出了檢查內容。
我們邀請國家稅務總局南京市稅務局稽查局李璐女士對書中的檢查方法進行了審核修訂。
本次修訂再版，還要感謝中國市場出版社副總編胡超平女士和幾位編輯，她們在本次修訂過程中提供了熱心指導、審閱以及精心編輯，在此致以衷心的感謝！
由于筆者理論水平有限，書中難免有錯漏和不足之處，誠望讀者朋友繼續將批評的意見和自己的想法告訴我們，以便今后的版本不斷完善。
特別提醒：本書涉及的檢查方式及相關政策解釋（處理）屬于個人（本書）觀點，所涉及的政策解釋均為配合檢查方式（或思路）所用，正式解釋以當地稅務機關解釋為準。書中涉及的各種案例均為模擬案例，如有雷同，純屬巧合。
“房地產企業涉稅業務實戰叢書”總序
一、叢書的緣起
房地產開發項目的運行周期長，涉及融資、施工、預（銷）售等環節，特別是有大量成本費用的分攤計算等業務，因此會計核算相比其他行業更復雜。同時，每個環節和業務都涉及多種稅收政策，整個項目運行過程幾乎涉及我國已經開征的所有稅種，因此在涉稅處理上相比其他行業更加煩瑣，這也是房地產企業涉稅風險比較大的根本原因。
本叢書的幾位作者長期從事房地產行業稅務稽查、審計工作，大家感觸最深的是，房地產行業一直存在比較高的稅收風險。從稅務機關角度看，雖然一直致力于加強房地產行業的稅收征管，但從稅務稽查情況看，涉稅大要案每年都會查出多起，且很多涉稅問題性質相同，無法消除，稅收流失風險較大。根據對近幾年多個省、市披露的涉稅大案分析，房地產企業所占比例通常在25%以上。對于企業而言，實際上除少數企業故意偷逃稅外，絕大多數房地產企業很看重稅法遵從度，但是很多企業在運行中始終無法避免較大的稅收風險，往往自我感覺運行正常卻被查出涉稅問題而遭遇處罰風險，有的甚至被查出了較大的問題。對部分地區數據進行分析后可以發現，房地產企業自查后，在稅務機關跟進檢查中又被查出較大問題的比例一般不低于30%。而隨著營改增及國稅、地稅合并，房地產企業涉稅征管、業務處理等又有了新的變化。
■營改增后涉稅業務更加復雜
營改增前，房地產企業所有業務的處理數據都建立在“含稅”價格的基礎上，營改增后，以往所有的“含稅”價格要全部變為“不含稅”價格，這就需要進行價稅分離處理。不僅銷售開發項目、支出的各項成本費用等需要價稅分離，而且企業所得稅、個人所得稅、房產稅、契稅等計稅依據都要進行“不含稅”計算處理，所以營改增后涉稅業務處理的復雜程度有較大增加。
■國地稅合并后對房地產行業稅收征管更加嚴密、核算更加嚴格
在原國稅、地稅分設的稅收征管模式中，由于稅種管理有分工，不僅在日常管理中存在企業各項涉稅業務分割管理問題，在稅務稽查中也存在時間和空間上的脫節，造成國稅、地稅稽查內容有關聯但檢查、處理尺度不統一的現象。營改增及國稅、地稅合并后，所有稅收征管包括稽查全部統一，這就要求稅務人員全面掌握各個稅種的政策，熟悉各項業務的綜合稅收處理。因此，營改增后大量稅收業務有所改變，同時因原國稅、地稅分工造成的人員業務知識分割部分需要彌補，因此從稅務機關角度看，在短時間內，大量業務知識需要更新，實操能力亟待提升。
從企業角度看，營改增后同樣面臨稅收業務知識更新的問題。營改增后，涉稅業務比以往更復雜，特別是國稅、地稅合并后，由于業務統一管理，稅收征管及監控體系將更加完善，使企業因會計、涉稅處理失誤而面臨的涉稅風險也大大增加，因此企業財會人員急需更新稅收業務知識，其中最急需的就是實操能力的提升，以解決綜合處理涉稅業務、自查能力不足的問題。
為提升稅企雙方對房地產企業涉稅業務的實操能力，降低房地產企業涉稅風險，本叢書的幾位作者聯手從稅務稽查、審計角度（或眼光），將在實戰中如何處理房地產企業各項涉稅業務及如何發現存在問題的經驗匯總起來，形成“房地產企業涉稅業務實戰叢書”與大家分享。叢書共有三冊，具體如圖1所示。
二、叢書特色
本叢書的幾位作者均長期從事房地產企業稅務稽查、審計工作，深諳房地產企業存在問題的原因,掌握許多發現問題的技巧。叢書的編寫始終堅持以實戰為基礎的原則，因此這套叢書具有較大的參考價值。
■稅務機關、財稅中介、房地產企業一線精英三方聯手合作
本叢書的第一大特點是作者均來自財稅工作一線，實戰經驗豐富。
董宏（注冊稅務師），在稅務系統從事稅政、稽查一線工作近三十年，業務上擅長房地產企業、建筑企業稅務稽查。主編有《房地產開發企業稅務檢查實用攻略》《房地產企業全流程全稅種實務操作與案例分析》《土地增值稅清算全流程操作實務與案例》《企業所得稅與增值稅差異分析及會計處理》《建筑企業日常涉稅業務實操大全》等實務圖書，受到讀者的廣泛好評。
施玉明（注冊稅務師），原江蘇省南京市地方稅務局稽查局稽查人員，現任金象國際集團副總裁，兼具在稅務機關和企業的工作經驗。曾長期在稅務稽查一線工作，業務上擅長房地產企業稅務稽查及土地增值稅清算，在稅務生涯中完成過二十多起涉案稅款在千萬元以上稽查、土地增值稅清算檢查案件。在企業任職后，主持集團層面的財稅、投資管理等工作。
成秀美（注冊會計師、稅務師、高級會計師、中國注冊稅務師協會2015級高端人才）,南京中鴻匯則稅務師事務所合伙人，長期從事一線財稅審計工作，在各類財稅審計及涉稅項目運作方面具有豐富經驗與專業見解。近幾年完成近百個房地產企業的土地增值稅清算項目，并為眾多央企及世界500強企業提供財稅服務，在營改增業務轉換過程中，為大量房地產開發企業提供營改增涉稅業務處理的輔導。
王亮（注冊會計師、注冊稅務師），國家稅務總局南京市稅務局稽查局干部、稅務系統兼職教師，長期從事稅政解釋、案件審理和具體稅收稽查工作，近十年來，參與數十起重大稅務稽查案件的審理工作，參與多項基層稅務重大征管工作的推進，在營改增業務轉換中，參與營改增業務的教學輔導，具有非常全面和豐富的稅政解釋經驗。
■實戰再實戰，案例和問題全部來自一線實際
本叢書的第二大特點是貼近實務�！斗康禺a開發企業稅務檢查實用攻略》所選案例均是來自一線實際操作的案例，稅務稽查案例來自稅務稽查、審計一線，其中的小案例改編自各類稽查、審計案件的實際內容，大案例則來自實戰中稅務稽查大案查處及大型企業審計業務的總結和運用。而《房地產企業全流程全稅種實務操作與案例分析》的案例，則全部來自企業實際處理及財會中介機構對企業實際輔導的內容。同時，作者還廣泛收集企業財會人員的提問，特別是對于企業在實務中遇到的棘手和疑難問題，均通過與稅務機關相關法規部門溝通，力求做到準確及貼近實務、貼近需求。
■全流程、全業務、全稅種，解決各個環節的稅務和賬務處理問題
本叢書的第三大特點是各類涉稅、會計處理業務全面。很多業務涉及多個稅種，由于房地產企業業務繁雜，因此稅務機關、企業財會人員在處理某項業務時，容易因疏忽造成漏掉某個稅種處理的情況，例如處理預收賬款預繳增值稅時，同時涉及印花稅、預繳土地增值稅的計算、會計處理，還涉及企業所得稅預計毛利計算等。為此，《房地產企業全流程全稅種實務操作與案例分析》一書在解答問題時，注意圍繞問題涉及的全部稅種以及會計處理，細致到合同印花稅的計算和會計處理，力求做到不遺漏。對于稅務檢查和土地增值稅清算業務，為使全面檢查、自查不遺漏任何檢查點（疑點），《房地產開發企業稅務檢查實用攻略》《土地增值稅清算全流程操作實務與案例》對每個環節涉及的各個點，采取全覆蓋形式進行梳理，力求做到全面不留空白。
■政策解讀與應用：準確、詳盡、及時
本叢書的第四大特點是政策解讀直觀和依據政策原文。為提高《房地產企業全流程全稅種實務操作與案例分析》的實操性，特別是解答問題的直觀性，在解答問題時，對敏感的、有爭議的及有不同處理方式的問題，不做過多的分析，直接依據政策規定做出解釋，每個問題的解釋依據全部用文件原文內容，不僅標注文件的文號，還全部落實到文件的條、款、項、點等，這樣不僅直觀清晰，而且方便稅企雙方根據給出的文件原文對有爭議的問題直接進行協商處理。
除了針對房地產企業，這套叢書還適用于其他各行業，其中《房地產企業全流程全稅種實務操作與案例分析》，有大量章節涉及的是所有企業都適用的日常涉稅處理，特別是營改增后業務的變化，各類企業會面臨同樣的問題和同樣的會計、涉稅處理，例如企業購買的購物卡對應相關的業務招待費、福利費及辦公費的處理等。因此，問題解答也同樣適合其他企業財會人員參考使用。
《房地產開發企業稅務檢查實用攻略》一書，雖然針對的是房地產開發企業，但檢查思路及涉及的日常檢查內容，包括房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅及個人所得稅等，同樣適用于其他企業，特別是大要案檢查思路，更是適用于其他各類大型企業。
三、叢書讀者對象
本叢書作者來自一線、內容來自實戰，因此最適合的讀者對象是財稅一線工作人員。一是稅務局管理人員，可以通過叢書直接查閱問題涉及的政策和解決方法。二是稅務稽查人員，不僅可以通過叢書直接查閱到問題涉及的政策，而且可以直接根據書中提示對企業相關問題進行檢查，在檢查大要案時可以根據提示編制檢查方案及推進檢查過程。三是稅務審理人員，可以在審理案件時，根據相關問題直接從書中查閱文件原文及邏輯解釋。四是財稅中介機構人員，可以根據書中的涉稅檢查點、問題解答內容，輔導企業正確處理各項業務。五是企業財會人員，可以通過叢書滿足不同層次的需求：企業高層財會人員，可以通過閱讀掌握重要涉稅處理的思路邏輯，便于與稅務機關討論相關業務；企業一線財會人員，可以直接比照進行操作，對有疑問的業務也可以依據書中列舉的政策、案例與稅務人員進行咨詢、溝通，以掌握正確安心的處理方式。
在本叢書的寫作過程中，我們得到了許多同行和朋友的幫助，以及中國市場出版社的大力支持，在此一并致以誠摯的謝意!
在涉稅業務的實際操作中，新的業務不斷發生，稅收政策又在不斷變化，因此希望大家在閱讀參考過程中，積極反饋，將自己的意見和想法等告訴我們，以便今后的版本不斷完善。書中難免有錯漏和不足之處，懇請廣大讀者批評指正。
前 言
房地產開發企業涉及稅種比較多，也相對比較復雜，對房地產開發企業的稅務檢查一直是稅務機關和各類審計機構非常關注的一項工作。本書基于一線稅務檢查人員及審計機構審計人員實際工作積累的經驗撰寫而成，目的是給從事稅務審計檢查的人員提供一種檢查思路或方式，同時也期望能給財稅中介機構、企業財務人員在稅收風險控制上帶來一點啟發。
稅務檢查心得
從多年的稅務檢查實踐來看，我們認為，一個合格的稅務檢查人員要擁有三種儲備，并樹立“業務細節第一”的觀念。
一是查賬知識儲備。查賬知識儲備是指稅務檢查人員要掌握一定的財務會計知識和查賬技術，如會計分錄的編制、各種賬務處理方式，還有各種查賬方法和技術，如順查法、逆查法、對比分析等，這些可以從書本、課堂等學到，也可以從實踐中學到，是最基礎的知識儲備，也是稅務檢查人員的業務基礎。
二是稅收政策儲備。稅收政策儲備是指稅務檢查人員要熟練掌握相應的政策，因為稅務稽查是一種執法行為，沒有相應的稅收政策儲備，執法無從談起。稅務檢查人員掌握稅收政策有三個要點：一是全面掌握稅收政策，因為稅務檢查涉及所有稅種和問題，容不得半點疏漏；二是掌握相關程序法，即工作中的所有行為要符合法律、法規的規定；三是把稅收政策和財務會計知識結合起來，因為只有這樣才能對問題做出判斷和分析，逐步提高檢查水平。
三是實踐經驗儲備。稅務檢查是一項實踐性非常強的工作，只有通過不斷的工作實踐，才能將所學的知識融會貫通、靈活運用。從實踐過程看，一般來說都是從簡單直觀問題查起，或按照規定的格式程序檢查，在實踐中逐步積累經驗，提高對復雜涉稅問題進行檢查的能力。華裔神探李昌鈺說過，破一個案件通常從四個方面著手：物證、人證、資料庫和運氣。運氣從何而來？其實就來源于實踐經驗儲備。
樹立“業務細節第一”的觀念，就是把理清涉稅業務脈絡作為第一要務。對于絕大多數稅務檢查人員來說，不管是書本上學到的知識，還是在實際工作中掌握的技能，都需要在檢查中將涉稅行為及時與稅收政策對照，看是否違反政策規定。對于直觀的問題，這個方法是非常有效的，但是對于復雜的問題，絕大多數檢查人員無法做到立即將問題與稅收政策對照，或者因過多考慮稅收政策而無法找出問題所在。要解決這個問題，就需要在稅務檢查中變換思維，這個變換就是拋開稅收政策甚至忘掉稅收政策，把相關涉稅業務的來龍去脈及賬務處理搞清楚，特別是將涉稅業務的各個細節搞清楚，將涉及的證據資料收集完整。有了完整詳細的業務過程和資料，再去對照政策或通過政策部門人員研判，問題即可迎刃而解。所以在稅務檢查實踐中，對于檢查人員來講，查清相關業務的實質是第一位的，對照政策研判則是第二位的。
